القطاع العقاري في المغرب يشوبه العديد من المشاكل والعراقيل التي تمنع القطاع من التطور والازدهار في المملكة المغربية، ومن بين المشاكل الأكثر تداولا في الساحة المغربية، مشكل مافيا العقار التي تستحوذ على عقارات الغير دون شفقة أو رحمة ولا تهتم بالحالة الاجتماعية للضحية أو تأخذ أي اعتبارات لها.
مافيا العقار التي تعتبر عصابات منظمة تشتغل بحذر كبير وبمعية مسئولين في العديد من المجالات المتعلقة بالعقار، والذين هم في الأصل المسئولون على السهر على راحة المواطن وحمايته من هذا النوع من المجرمين إن صح القول، كيف لا وهم يشردون أسر من منازلهم ويهدمون بيوت تعتبر قبر الحياة للبعض، والذين يصبحون بين ليلة وضحاها بدون مأوى للمشردين في شوارع البلاد، مع العلم أن المطالبة بحقه وإن تمت، تأخذ إجراءات ومساطر بطيئة.
طرق استيلاء مافيا العقار على أملاك الغير
تفشي الظاهرة وتناولها من طرف الإعلام ومواقع التواصل الاجتماعي كان إيجابيا، حيث اتخذت العديد من المساطر الزجرية في حق مافيا العقار، خصوصا بعد التدخل الملكي الذي دق ناقوس الخطر جراء العدد الهائل من الشكاوى التي توصل بها الديوان الملكي حول الموضوع، دفعته إلى إثارة انتباه وزارة العدل والحريات لخطورة الأمر، وحدتها إلى اتخاذ ما يلزم للبت في القضايا المحولة على المحاكم، وإصدار الحكم في أجال معقولة و النجاعة اللازمة، ففي هذا النسق، كشف وزير العدل والحريات مصطفى الرميد، بعد التدخل الملكي، عن المزيد من تفاصيل الاستيلاء على منازل وشقق والعقارات بالمغرب بشكل عام، التي تعود ملكيتها إلى الأجانب والمغاربة المقيمين بالخارج، الذين يعتبرون الفئة المستهدفة من طرف هؤلاء المافيا، حيث أن الظاهرة لم تعد فردية، بل أضحت جرائم منظمة من طرف عصابات تتقن الميدان، ويتورط فيها موظفون بالمنظومة القضائية وجهات أخرى، يقومون بتسهيل عمل هذه المافيا عن طريق رصدهم للثغرات القانونية والتجاوزات الإدارية إما عن طريق التزوير أو الاحتيال والنصب.
نعود إلى كيفية استيلاء هذه المافيا على عقارات المغاربة والأجانب، الذين يعتبرون الضحايا الأكثر ضررا من طرف هؤلاء. المعرفة الجيدة بالقانون بالإضافة إلى اشتراك بعد المسئولين الذين تمنحهم الدولة ثقة الحفاظ على ممتلكات المغاربة، والذين بالنسبة لما يحدث في الاستيلاء على العقارات، لا يخنون المواطن المغربي فقط بل يغنون البلاد ككل، وتعتبر الثغرة الموجودة بالقانون 08-39 المتعلق بمدونة الحقوق العينية، هو سبيل مافيا العقار للاستحواذ والنصب على المواطنين.
ذلك يتم عن طريق تزويرهم عقد ملكية أحد العقارات سواء كانت شقة أو منزل أو أرض، ويثم بيعه لشخص آخر دون أن يعلم أن العقار في ملكية شخص أخر، حيث تتم الأمور بشكل قانوني بفضل بعض الخارجين عن القانون، الذين يقومون بتزوير الوثائق و تحفيظها كما لو أنها سليمة، و بالرغم من أن الشخص قد اشترى العقار بعقد مزور إلا أنه لا يعتبر الضحية الرسمية في القضية، حيث كما يقول قانون مدونة الحقوق العينية، إذا اشترى شخصا عقارا بحسن النية، بالرغم من أن عقد العقار الذي تم شراءه يعتبر مزورا، و إن لم يعلم صاحب العقار الأصلي أنه قد تم بيع عقاره في فتر أربع سنوات، لن يستطيع استرجاع ملكه إذ لم يقم برفع دعوى إبطال في الفترة المنصوص عليها، القانون يرجح كفة من اشترى العقار بالعقد المزور على أساس حسن نيته، و يتم طرد صاحب العقار الأصلي ” الضحية الحقيقية” بأمر قضائي من منزله أو مهما كان العقار الذي يتوفر عليه، بالرغم من توفره على كل الوثائق الأصلية التي تدل على أنه المالك الأصلي للعقار.
الثغرة الكبيرة الموجودة في مدونة الحقوق العينية والتي تم النصب والاحتيال على العديد من الضحايا عن طريقها، تم إيجار حل جذري وفعال لها، وذلك بعد رقمنة المحافظة العقارية والتي أطلقت تطبيق محافظتي، هذا التطبيق الذي سهل العديد من الإجراءات حيث بإمكان المواطنين اليوم، القيام بجميع الإجراءات عن طريق التطبيق دون الحاجة إلى التنقل إلى المحافظة العقارية، فقط على الراغب في القيام في التسجيل في تطبيق محافظتي وضع رقم هاتفه، والبريد الإلكتروني من أجل التوصل بجميع الوثائق التي يرغب بها، كما يقوم التطبيق بإعلام المنخرط في حالة حاول أحد الأشخاص السطو على عقاراته، كما يمكن على المنخرط في التطبيق التطلع على عقاراته بين الفينة و الأخرى. تطبيق ”محافظتي” مبادرة مميزة لقطع الطريق على هذه العصابات التي أثقلت كاهل الدولة والمغاربة أجمعين، حيث سيتمكن الآن مغاربة العالم من الاستفادة من خدمات أساسية تتعلق بالعقارات الموجودة في موطنهم الأصلي، عبر البوابة الإلكترونية للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية، و سيتاح للمغاربة وكذا المغاربة المقيمين بالمهجر، من تتبع كل المستجدات المتعلقة بأملاكهم العقارية في بلدهم الأصلي، حيث سيتوصلون برسائل تعلنهم عن كل جديد قد يطرأ على ممتلكاتهم، كما يتيح التطبيق للمغاربة من الحصول على شهادة الملكية العقارية لممتلكاتهم دون الحاجة للانتقال إلى المحافظة العقارية أو السفر إلى المغرب بالنسبة للمهاجرين.
مافيا العقار على تعددها وانتشارها في البلاد، كل عصابة تشتغل بطريقة ما، لكن أخطرها تلك التي تعمل بمعية مسئولين خارجين على القانون، فالبعض منهم يتجه إلى وكالات وهمية قصد القيام بعملية تفويت عقار ما، عن طريق هذه الوكالات التي تكون في الغالب مجهولة المصدر أو غير موجودة من الأساس، حيث يقوم هؤلاء المافيا من تزوير وكالة عقار ما سواء منزل أو شقة أو أرض أو محل أو غيره، و بيعه و كأنه مالك الأصلي، و لا يجد هؤلاء العصابات مشكلا في ذلك نظرا لتواجد بعض المرتشين الذين يقبلون ببعض الدراهم على حساب تشريد أسرة بأكملها.
المستجدات التي أتى بها الظهير القانوني الجديد رقم 16-69، جاء ليحد من ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير، حيث أعطى المشرع الحق ألحصري، من أجل توثيق عقود الوكالات إلى ثلاث اختصاصات لا غير، حيث أن الراغبين في منح وكالة لأحد أفراد عائلته أو شخص أخر، أن يقصد الموثق أو العدول أو المحامين المقبولين لدى محكمة النقض، هؤلاء الفئات الثلاث يشتغلون وفق إطار قانوني واضح يحدد مسؤولياتهم وواجباتهم، ويضع مساطر جزرية قوية، للحد من الاختلالات.
فعلا الراغبين في منح وكالة لأحد الأشخاص، أن يقصدوا الموثقين، أو العدول، أو المحامون المقبولون لدى محكمة النقض، هؤلاء الفئات الثلاث يشتغلون وفق إطار قانوني واضح يحدد مسؤولياتهم وواجباتهم، على الرغم من أن هذه المهن لا تخلوا من بعض الخارجين على القانون، لكن المشرع وضع عقوبات جزرية تصل إلى المؤبد في حالة خيانة
.الأمانة مما يعطي طمأنينة أكثر للناس
بقلم: عمر دغوغي الإدريسي مدير مكتب صنعاء نيوز بالمملكة المغربية
